Het bouwen van een nieuw huis of het verbouwen van een bestaande woning (in wat voor afmeting ook) is een ingrijpende gebeurtenis die de meeste opdrachtgevers maar een enkele keer in hun leven meemaken. Het is niet alleen ingrijpend omdat er altijd een substantiële investering mee is gemoeid, het proces van de totstandkoming intensief en langdurig is en omdat het nieuwe huis of de verbouwde woning een nieuw (woon)tijdperk inluidt. Ook brengt het soms verschillen van inzicht en smaak tussen de partners van een opdrachtgever boven water.
Als u geen deskundige bent in dit soort processen komt er van alles op uw pad waar u een mening over moet vormen, een beslissing in nemen, terwijl het niet gemakkelijk is om alle afwegingen te maken die tot een optimaal resultaat zullen leiden. En wat is het optimale resultaat?
Natuurlijk kunt u de weg bewandelen die velen voor u al gedaan hebben en een project laten uitvoeren dat u ergens anders ook al gezien heeft of een gestandaardiseerd product ‘afnemen’. Een notariswoning of een schuurwoning. Er zijn vele partijen in de bouw die (huis/villa)modellen aanbieden in verschillende stijlen voor aantrekkelijke prijzen. Met een paar relatief kleine wijzigingen kunt u zich de woning eigen maken. Deze partijen hebben hun ontwikkelingsproces geoptimaliseerd en kunnen meestal snel bouwen. Het is een beproefd recept en product. U profiteert daarvan met een afgebakende prijs en een van tevoren vastgelegd resultaat waar u met uw partner geen discussie meer over hoeft te voeren. U hoeft alleen maar uit te zien naar het resultaat. U wordt ‘ontzorgd’; wat ons betreft een eufemisme voor keuzebeperking en het uit handen geven van een substantieël deel van uw mogelijkheden en kansen. Het is de veilige weg als je zo min mogelijk wilt besteden en het merendeel van de keuzes liever aan anderen overlaat.
Maar als u een kritisch oog heeft en niet zo maar alles mooi of plezierig vindt zijn er behalve voor de architectuurstijl van het huis, de keuken en de badkamer heel veel meer onderdelen waarvoor u keuze zou moeten kunnen maken. Die keuzes hebben niet alleen te maken met hoe het huis praktisch gebruikt wordt. Ook heeft het te maken met hoe de woning beleefd wordt, waar het licht vandaan komt, hoe je optimaal kunt profiteren van een prachtige omgeving, waar je privacy hebt en waar je gasten uitnodigt, waar het rustig is in huis en waar levendig, waar het royaal is en waar intiem. Een interessant huis met een moderne of artistieke uitstraling. Ruw of verfijnd, stoer of minimalistisch of een beetje van allen. Met bijvoorbeeld direct zicht van binnen uit op uw oldtimer, met een buitendouche of met de woonkamer bijna onbelemmerd doorlopend in de tuin. Allemaal zoals u het eigenlijk diep van binnen het allerliefste zou kunnen willen hebben.
De weg van deze keuzes is wat minder gemakkelijk en zou zonder hulp van een ervaren deskundige een resultaat op kunnen leveren dat uiteindelijk niet of slechts gedeeltelijk beantwoordt aan uw wensen en verlangens. Ondanks de gedane inspanningen en investering. Het moet een deskundige zijn die persoonlijk bij u past en die niets wil nalaten om voor u het best mogelijke tot stand te brengen; een huis dat ongeacht de stijl een lust voor het oog is, voelt als een heerlijk zittend maatpak en tot in lengte van dagen veel woonvreugde brengt. Daarin is uw keuze dus belangrijk.
Ons werk is het begeleiden van opdrachtgevers die bereid zijn om een dergelijk proces in te gaan, de middelen daar aan willen besteden en die zoek zijn naar een ongewoon resultaat.
Het proces kent niet een van tevoren vast afgebakend eindproduct. Het is een intensieve, gezamelijke zoektocht naar de achtergrond van de wensen die u heeft en de mogelijkheden die een bepaalde locatie biedt. Ons plezier zit in het vinden van de vaak onverwachte uitkomst. Het is onze taak om met onze expertise als basis uit te zoeken wat er verborgen zit in uw woonwensen. Wat u werkelijk bedoelt met wat u ons meegeeft. Het vergt van ons aandachtig luisteren en alert observeren. Het is uw taak om ons zo veel mogelijk te vertellen over wat u mooi vindt, hoe u het prettigste woont, wat u als gebruiksgemak ervaart en vooral ook wat u niet wilt. Voor dat doel houden we verschillende sessies waarin we met behulp van onze tekeningen het uiteindelijke beeld boven water proberen te krijgen. Regelmatig is gebleken dat het aanvankelijk verkeerd tekenen of interpreteren juist leidt tot meer duidelijkheid en de juiste oplossingen.
Dit ontwerpproces gaat van grof naar fijn. Van de globale organisatie van de woonruimtes en de ruwe gebouwvorm tot het type deurgreep, de kleur van het glas en de integratie van de zonwering. Het begint met onze analyse van alle beschikbare gegevens en een schets en het eindigt met een kompleet uitgewerkt gedetailleerd ontwerp waarin ook de gegevens van andere adviseurs zolas bouwfysicus en constructeur zijn verwerkt. Het overdenken van alle aspecten van het ontwerp, en dan bedoelen we écht alle aspecten van het ontwerp, kost tijd. Vaak zelfs veel tijd. Om het juiste ontwerp te vinden is het wel eens nodig om het een week of twee weg te leggen om er vervolgens weer fris naar te kunnen kijken. Dat geldt niet alleen voor u maar ook voor ons. Die tijd is meestal goed besteed omdat er vaak nieuwe inzichten of ideeën boven water komen die het ontwerp nog beter kunnen maken. Ook kan het zijn dat blijkt dat we afgeslagen zijn waar we juist rechtdoor hadden moeten gaan. Zonde om dat niet alsnog te corrigeren. Maar als proces niet aan te raden als u haast heeft….
Betekent het laatste dat het project maar eindeloos mag duren en ongelimiteerd geld mag kosten. Natuurlijk niet. Ook tijd en budget zijn bepalend en leidend in het proces. Het uitgangspunt is om altijd binnen de tijd en binnen het gestelde budget te blijven. Soms is dat echter niet verenigbaar met de wensen van de opdrachtgever. Het is mogelijk dat er dan consessies gedaan moeten worden bij andere onderdelen van het project om binnen tijd en budget te blijven. Of dat budget en tijd aangepast worden om geen compromissen bij het bouwproject te hoeven sluiten. Of van allebei een beetje. Wij laten u de verschillende opties zien maar de keuze is aan u. En wonderlijk genoeg leidt zo’n beperking soms ook tot nog weer betere oplossingen.
Met een afgerond ontwerp heeft u alleen op papier nog maar een huis. Om de bouw gerealiseerd te krijgen heeft u een (omgevings)vergunning en soms een sloopvergunning nodig. Anders dan bij het ontwerp gaat het hier niet om of u zich prettig voelt in het toekomstige huis. De gemeente wil en moet controleren of het plan voldoet aan het vigerende bouwbesluit, of het past binnen de regelgeving van het bestemmingsplan en of het ontwerp, gelet op het beeldkwaliteitsplan dat vaak voor locaties wordt opgesteld, voldoet aan de esthetische regels en aan ‘redelijke eisen van welstand’. Met de tekeningen moet de gemeente in staat zijn om deze toetsing te verrichten en om tijdens de bouw te kunnen controleren of gemaakt wordt wat aangevraagd is. Omdat ze een ander doel dienen zijn de tekeningen voor de gemeente dan ook anders dan de ontwerp tekeningen. Bovendien verlangt de gemeente ook allerlei rapportages van derden om het project te kunnen vergunnen. Behalve de constructieberekeningen en -tekeningen gaat het dan vaak om berekeningen over daglichttoetreding, ventilatie, geluidwering, energiezuinigheid, milieuvriendelijkheid en duurzaamheid. Soms is ook een ‘schoon grond verklaring’ nodig. Meestal coördineren wij het contact met de noodzakelijke adviseurs en zorgen wij dat de gemeente bij de indiening van het plan ook over de verlangde rapporten kan beschikken. Op verzoek vraagt de gemeente over het plan een advies van de locale welstandscommissie. Alshet plan niet voldoet aan ‘redelijke eisen van welstand’ dient het plan aangepast te worden totdat het wel aan de eisen voldoet. Pas dan gaat de gemeente controleren of het plan ook in technische zin voldoet aan de wettelijke eisen.
Het kan zijn dat het ideale plan niet helemaal past binnen het bestemmingsplan maar dat de gemeente toch bereid is om mee te werken om het plan mogelijk te maken. Als gevolg daarvan kan de procedure om de omgevingsvergunning te verkrijgen langer duren dan de maximale termijn van 13 weken die er voor staat. De gemeente zal in dergelijk geval vragen om een ‘ruimtelijke onderbouwing’ die helder maakt waarom het project toch zou kunnen passen op de locatie. Soms is ook extra overleg daarover met de gemeente noodzakelijk.
Tijdens de periode waarin de gemeente onderzoekt of het plan voldoet bereiden wij ons voor op een overeenkomst met een aannemer die het project mag gaan uitvoeren. Hiervoor maken we tekeningen waaruit de aannemer kan concluderen en berekenen hoe hij het project moet gaan bouwen, onder welke omstandigheden dat is en met welke hoeveelheden materialen hij rekening moet houden. Ook de constructeur maakt ontwerptekeningen en een advies. Daarnaast verzorgen wij een bouwtechnische omschrijving in tekst, hetzij een technische omschrijving, hetzij een Stabu bestek. Hierin staan algemene voorwaarden en bepalingen voor het werk. Ook staan er kwaliteitsomschrijvingen in. Gezamenlijk met de tekeningen vormt dit document de bestekset; de basis voor een contract met de aannemer.
Als de aannemer van uw keuze al vastligt gaat deze aannemer vervolgens een begroting maken. Als u een vergelijkbare prijs wilt hebben van verschillende aannemers kunnen in theorie meerdere aannemers gevraagd worden om een offerte te maken op basis van een opne begroting. Daarmee kunnen wij dan een vergelijking tussen de verschillende aanemers maken en de meest geschikte aannemer voorstellen. In tijden dat aannemers veel werk hebben kan het zijn dat aannemers alleen een berekening willen maken als ze zeker weten dat zij niet voor niets aan het rekenen zijn. Met andere woorden. Ze willen de enige zijn. Als u geen aannemer op het oog heeft kunnen we eerst een vooronderzoek doen naar aannemers die geschikt zijn om het werk te maken. Ook bij aannemers zijn er verschillende expertises, kwaliteiten en vaardigheden. Na ‘gunning’ van het werk gaat de aannemer aan de slag met voorbereidingen voor de bouw.
Terwijl de aanemer de bouwplaats gereed maakt, bestellingen vastlegt en onderaannemers contracteert gaan wij aan de slag met de werktekeningen. Deze tekeningen die op een veel grotere schaal worden gemaakt dan de vorige versies tekeningen geven nauwkeurig in maat en detail aan wat de aannemer moet gaan bouwen. Vaak is dit de meest uitgebreide en uitgewerkte set tekeningen van het project. De aannemer gebruikt hem niet alleen op de bouwplaats om het bouwwerk te maken. Ook wordt deze set door de werkvoorbereider van de aannemer gebruikt om alle juiste bestellingen in maat en hoeveelheden te kunnen doen. Ook wordt de set gebruikt om onderaannemers te informeren en eventueel hun eigen tekenwerk te laten doen. De ideale situatie is dat de aannemer met het werk start als alle werktekeningen gemaakt zijn zodat alles precies bekend is. Helaas ontbreekt nog wel eens de tijd om hier op te wachten, zeker bij complexe bouwwerken.
Tijdens deze uitvoeringsfase worden ook tekeningen gemaakt door leveranciers van betonelementen, kozijnen en dergelijke. Ook de constructeur en de installateurs komen met werktekeningen. Aan ons de taak om deze tekeningen te controleren op maat en juiste uitvoering en zonodig extra aanwijzingen te geven.
De omschrijving van het werk en de werktekeningen kunnen nog zo volledig zijn. Toch zijn er altijd onverwachte omstandigheden die vragen om coördinatie tussen de adviseur en de aannemer. Om het werk soepel te laten verlopen worden daarom op regelmatige basis bouwvergaderingen gehouden, bij voorkeur op de bouwplaats waarin mogelijke situaties, de voortgang en de kwaliteit van de bouw besproken worden. Als opdrachtgever is het aan te raden om deze vergaderingen bij te wonen omdat ze een inzicht geven in het verloop van de bouw en omdat er soms keuzes gemaakt moeten worden die de goedkeuring van de opdrachtgever verlangen. Van deze vergaderingen wordt een verslag gemaakt zodat het verloop van de bouwperiode en eventueel in de vergadering genomen beslissingen vastliggen. Voor of na de bouwvergadering wordt gezamelijk in het werk gekeken hoe de bouw zich voltrekt, waar vragen er zijn en welke oplossingen bedacht of uitgewerkt moeten worden.
Als de aannemer klaar is met zijn werkzaamheden kan de opdrachtgever het bouwwerk betrekken nadat het werk is opgeleverd. Daartoe wordt het hele werk gezamelijk bekeken en wordt een ‘proces verbaal van oplevering’ gemaakt. Hierin staan alle onvolkomenheden die de aannemer nog moet opheffen. Daarvoor krijgt de aannemer een in het bestek afgesproken periode, meestal drie maanden. In die periode, de onderhoudsperiode genaamd, kunnen de diverse installaties precies afgestemd worden op de wensen van de opdrachtgever. Na afloop van deze periode worden de aandachtspunten van het proces verbaal nogmaals geinspecteerd. Als alle onderdelen tot tevredenheid zijn afgehandeld is het werk geheel klaar en kan de laatste termijn, de onderhoudstermijn, aan de aannemer betaald worden.
Dat is het moment dat alle bouwvakkers, adviseurs en anderen van het werk vertrekken en u eindelijk echt van uw project kunt gaan genieten.
