Zoeken

Tiny House - een kritische analyse (1)


Overal zie je het opduiken, het Tiny House concept. Als onderwerp van ontwerpwedstrijden. Als product van fabrikanten. Als vraag van jonge mensen naar een betaalbaar altenatief voor het haast onbereikbare ideaal van een eigen eengezinswoning met een tuintje of op zijn minst een appartement met een paar kamers. Als duurzame, milieuvriendelijke oplossing. Het Tiny House concept wordt gepromoot als een bijna ideale oplossing die een kleine footprint heeft in milieubelasting, energiegebruik en ruimtebeslag. Als efficiënte mogelijkheid om met name voor jonge mensen de woningkrapte te verlichten. Het Tiny House is helaas echter een slechte en verkeerde oplossing voor een probleem dat zijn oorzaak ergens anders heeft liggen.

Wat is een tiny house?

Wikipedia schrijft hierover:

“Tiny House Movement De Tiny House Movement (ook Small House Movement genoemd; Engels voor Beweging voor (uiterst) kleine huizen) is een sociale beweging (en architecturale beweging) met oorsprong in de Verenigde Staten, die het wonen in kleine huisjes propageert. De beweging vertaalt zich ook in de architectuur, doordat meer en meer de bouw van kleine en mini-huizen wordt gepland en uitgevoerd. Daarbij bestaat er geen vaste definitie, vanaf welke grootte van woonoppervlakte een gebouw als een Tiny House (micro- of mini-huis) dan wel als een Small House (klein huis) wordt beschouwd. Tiny Houses worden meestal evenwel als tussen de 15 en 50 m2 omschreven en Small Houses als tot 90 m2.

Achtergrond

Hoewel demografisch gezien het aantal in huishoudens samenlevende personen in vele geïndustrialiseerde landen in het algemeen afnam, nam in sommige van deze landen de omvang van de nieuwbouw van eengezinswoningen toe. In de Verenigde Staten steeg bijvoorbeeld de gemiddelde bewoonbare oppervlakte van eengezinswoningen van 165 m2 in 1978 tot 230,3 m2 in 2007. De redenen hiervoor waren de toenemende materiële welvaart, alsook ook de benodigde ruimte voor de gecumuleerde goederen alsmede het prestige van een grote woning. Net zoals bij auto's kan ook een eigendom als een statussymbool of als een uiting van persoonlijk succes worden gezien. Small of Tiny Houses brengen echter aanzienlijk lagere bouw- en vaste kosten met zich mee. Niet in het minst vanwege dit feit is de Tiny House Movement sinds de Kredietcrisis van 2007 weer onder hernieuwde aandacht komen te staan.

De ontwikkeling van mini-huizen beslaat een breed scala aan gebruikers en bewoners. Ze variëren van eenvoudige, door de bewoners zelfgemaakte respectievelijk omgebouwde bouwketen en (herders)woonwagens tot professioneel vervaardigde modellen van hoge kwaliteit.

De Tiny House Movement wordt meestal geassocieerd met “Downsizing”. [Amerikaanse science fiction film: Als een oplossing voor de overbevolking en de klimaatveranderingen bedenken Noorse wetenschappers een manier om organisch materiaal, waaronder mensen, in lengte met een factor 14 te verkleinen (in gewicht en volume een factor 2700). Zo hebben ze meer ruimte, verbruiken ze minder grondstoffen, en produceren ze minder afval. Bovendien zijn de kosten van levensonderhoud lager, en wordt bijvoorbeeld een (relatief) grote woning veel betaalbaarder.]

Terwijl de oorsprong van de club aanvankelijk voornamelijk was gericht op kostenvermindering, zijn de redenen voor de beslissing kleiner te gaan wonen in landen zoals de Verenigde Staten, maar ook in landen als Duitsland, Nederland en België, voornamelijk in de richting van een keuze voor een duurzame woon- en levensstijl geëvolueerd. (…) Het begin van de tegenbeweging die zich tegen de "Bigger is better"-mentaliteit afzette, wordt toegeschreven aan Sarah Susanka, een uit Engeland afkomstige en in de VS levende architecte die in 1997 haar boek, The Not So Big House–A Blueprint For the Way We Really Live, publiceerde. Met het toenemende milieubewustzijn breidde de Tiny House Movement zich ook steeds vaker naar andere landen uit: in Tokio, waar de ruimte schaars is, bouwde de architect Takaharu Tezuka het House to Catch the Sky, een 42,5 m2 klein huis voor vier personen; in Barcelona stelden de Spaanse architecten Eva Prats en Ricardo Flores het 28 m2 kleine Casa en una Maleta (Spaans voor "huis in een koffer") voor; na de verwoestingen van de orkaan Katrina ontwikkelde Marianne Cusato, een Amerikaanse ontwerpster, als alternatief voor de FEMA-trailers (noodonderkomens, die de Federal Emergency Management Agency aan de slachtoffers van de orkaan ter beschikking stelde) de Katrina Cottages, met 28,6 m2 aan leefruimte.

Als stem van de Tiny House Movement treedt de Small House Society op, een in 2002 gestichte vereniging, die als haar doel de bevordering van het onderzoek, de ontwikkeling en het gebruik van kleinere woonruimtes beschouwt, hetgeen duurzaam wonen door individuen, families en gemeenschappen wereldwijd ten goede zou komen en meer.

Ecologie en duurzaamheid

In Duitsland zijn kleine gebouwen met minder dan 50 m2 vrijgesteld van een energieprestatiecertificaat. Desalniettemin worden in het bijzonder in Duitsland de ecologische en duurzaamheidsaspecten van Tiny Houses actief bediscussieerd. Ook in Vlaanderen zijn de EPB-eisen niet van toepassing op alleenstaande gebouwen met een totale bruikbare vloeroppervlakte van minder dan 50 m2. (…)

Enerzijds wordt op het gebruik van bij voorkeur ecologische bouwmaterialen zoals hout en schapenwol, hennep of zeegras als isolatiemateriaal gewezen, evenals andere hergebruikte of herbruikbare materialen. Op deze manier zou men bij voorkeur op een duurzame manier omgaan met de beschikbare middelen. Het compacte ontwerp van Tiny Houses staat ook een zeer laag energieverbruik toe, in het bijzonder op het vlak van verwarming. (…)

Voor vele Tiny Houses spelen energetische systemen, die een bepaalde mate van onafhankelijkheid respectievelijk autarkie van de openbare nutsvoorzieningen zouden bieden (in het Engels vaak "off-grid" genoemd), een bijzondere rol.

Zo kan regenwater worden opgevangen en voor de bewatering van de tuin of het doorspoelen van het toilet worden gebruikt. Hierbij zijn leidingen voor drink- en regenwater duidelijk van elkaar te scheiden en permanent met een verschillende kleur aangeduid om ze uit elkaar te houden. Vaak wordt echter ook voor een composttoilet gekozen, wat het waterverbruik nog verder vermindert. (…)

Met behulp van zonnepanelen kan een Tiny House – net zoals een woonwagen – off-grid zijn, waarbij de kleine energiebehoefte onafhankelijk van het openbare elektriciteitsnet kan worden gegenereerd. Door het - afhankelijk van de constructie - kleine dakoppervlak van Tiny Houses is het echter vaak niet mogelijk een volledig autarkische installatie te plaatsen. Ook maakt men soms vanuit zowel economische als ecologische overwegingen gebruik van micro-windturbines, als aanvulling op de energielevering via het openbare net.

Thermische zonne-energie voor warm water (zonneboiler) kan in een Tiny House zowel vanuit economische als ecologische overwegingen een zinvolle investering zijn.”

Waarom is er in Nederland een vruchtbare voedingsbodem voor het bouwen van een Tiny House?

Laten we kijken naar de situatie:

  • Voor een woning die in 2000 €172.000 kostte moet nu €321.000 betaald worden (bron: geldreview.nl)

  • Omdat de rentevoet onverminderd laag blijft en het rendement op spaargeld daarmee erg laag is investeren veel ouderen die 20 à 30 jaar geleden een huis hebben gekocht met hun inmiddels met de woning verworven kapitaal (overwaarde) in tweede en derde huizen die, opgedeeld in kleine kamertjes, in de verhuur een uitstekend rendement opleveren. Dit levert een extra vraag op in de woningmarkt.

  • De aanscherping van de energieprestatie coëfficiënt van EPC 0,4 naar EPC 0 heeft een kostenverhoging met zich meegebracht van duizenden euro’s. Niet alleen moet de isolatieschil dikker worden. Ook is de inzet van PV panelen en duurzame energiesystemen zoals een warmtepomp (mede ondersteund door de eisen om ‘gasloos’ te bouwen) nagenoeg onvermijdelijk. (bron: BouwKennis.nl)

  • Tussen 2000 en 2010 steeg de gemiddelde verkoopprijs van een eengezinswoning van €137.000 naar € 223.000. Een stijging van €86.000 die grotendeels werd opgeslokt door de component ‘grondkosten’ bij nieuwbouw woningen. Kostte de grond in 2000 ca €10.000, in 2010 werd de grond overgedragen voor €80.000. Gemeentes werden in die periode de uitgever van bouwgrond. De inkomsten zijn meer dan welkom in het stijgende takenpakket dat gemeentes hebben gekregen van de landelijke overheid.(bron: o.a. huizenprijzen.prijsverloop.nl/Nedreland/)

  • In het overzicht van de NVM, de nederlandse vereniging van makelaars is aan het verloop te zien dat de krapte op de woningmarkt steeds verder toeneemt. Hun krapte indicator geeft voor eind 2019 een waarde van 2,8 aan. Dit betekent dat er sprake is van een marktsituatie (indicator ≤ 5) waarin de verkopers royaal in het voordeel zijn. Het voordeel voor de kopers ontstaat bij een indicator waarde van ≥10 hetgeen eind 2014 het geval was. Dit leidt tot hogere huizenprijzen en overbiedingen op de verkoopprijs. Pas bij een indicatorwaarde tussen de 5 en 10 is de makrt enigszins in balans. De indicator staat nu (2020-4) op 2,0.



  • Door problemen met de uitstoot van stikstof neem het aantal verstrekte vergunningen voor de bouw van nieuwe huizen enorm af. Hiermee stijgt de krapte indicator verder. De gewenste of benodigde aantallen nieuwbouwwoningen om de indicator te laten stijgen worden bij lange niet gehaald. Het prijsniveau van de beschikbare woningen stijgt nog meer.

  • Sinds de economische crisis van 2007 hanteren de hypotheekverstrekkers strakke spelregels voor het verlenen van een hypotheek. In een wettelijke regeling is bepaald hoe hoog de hypotheek mag zijn ten opzichte van de waarde van de woning. “De maximale hoogte van een hypothecair krediet ten opzichte van de waarde van de woning bedraagt 100%”, Concreet betekent deze regeling dat je als starter op de woningmarkt alleen kunt opereren als je voldoende spaargeld hebt om tenminste alle bijkomende kosten bij het kopen van een huis te financieren. Maar dan moet je geen (grote) studielening hebben. En in een markt waar meestal overboden wordt op de vraagprijs van een woning moet je nog meer eigen kapitaal meenemen. Gek genoeg kan je wel huren voor bedragen waarvoor je geen hypotheek kunt krijgen.

  • In 1989 verschijnt de nota ‘Volkshuisvesting in de jaren negentig’. Deze nota van staatssecretaris Heerma leidt tot een revolutie in de volkshuisvesting. Het sluitstuk is medio jaren negentig de verzelfstandiging van de corporaties via een ‘bruteringsoperatie’. De doelstelling is tweeledig. De rijksoverheid wil bezuinigen en het bouwen van woningen moet meer aan de marktsector worden overgelaten. Corporaties moeten zich omvormen tot ‘maatschappelijke ondernemingen’. De subsidiestromen – behalve die voor stadsvernieuwingsprojecten – worden geleidelijk aan drooggelegd. Ongeveer twee derde van de corporaties wordt gedwongen herfinanciering aan te trekken via de kapitaalmarkt om investeringen voor onderhoud, renovatie en nieuwbouw te realiseren. De corporaties worden feitelijk projectontwikkelaars die om sociale woningbouw te kunnen realiseren ook andersoortige (risicodragende) projecten moeten initiëren. Zo is het niet ongebruikelijk geworden dat in projecten met woningen in verschillende prijsklasse de grond onder de sociale woningen gefinancierd wordt door de bewoners van de overige woningen. Bovendien komt er in 2013 een ‘verhuurdersheffing’ waarmee de overheid een aanzienlijk beslag op de netto inkomsten van woningcorporaties legt en de aanleiding om de huren te verhogen vergroot. Al deze veranderingen hebben ook een indringend negatief effect op de krapte indicator.

  • Om het hoofd te bieden aan de stroom vluchtelingen die ons land binnenkomt en gehuisvest moet worden krijgen asielzoekers met een verblijfstatus snel woningen toegewezen. Daarmee ontstaat extra druk op de hoeveelheid huurwoningen die beschikbaar is voor jonge mensen die op zichzelf willen gaan wonen.


In een marktsituatie waarin jonge mensen en starters op de huizenmarkt zonder enige hulp evident geen enkele kans maken lijkt het logisch om te zoeken naar goedkope alternatieven die wel binnen bereik liggen.

Het ligt voor de hand om te denken aan Tiny Houses. Ze kunnen relatief goedkoop zijn. Ze nemen weinig grond in beslag wat resulteert in lage grondkosten. Aangezien de grond schaars is met alle huidige overbevolking is een spaarzaam gebruik van de beschikbare grond aan te bevelen. Omdat Tiny Houses klein zijn valt te verwachten dat door de geringe hoeveelheid te gebruiken materiaal de bouwkosten laag zullen zijn, mede als ze fabrieksmatig geproduceerd worden. Ook zullen ze vanwege de kleine inhoud weinig energie vergen om te verwarmen hetgeen het milieu verder ten goede komt.


(wordt hier vervolgd............)